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    董藩建議:哪里房價高就到哪里工作

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    *網易財經智庫原創文章轉載需經授權。本文不構成投資決策。

    董藩(北京師范大學房地產研究中心主任、教授、博士生導師)

    董藩建議:哪里房價高就到哪里工作

    60s要點速讀:

    1、哪里房價高就到哪里工作。因為房價高是一個結果,房價高的地方意味著人口多、舞臺大,意味著人情、權力的影響是弱的,年輕人更多靠自己就可以發展。越大的地方越公平、有序、文明,越大的地方對我們長見識,提高個人素質越有好處。

    2、不僅在中國,全世界發達國家最重要的經濟問題也是房地產的問題。房地產業在美國是第一大產業,其貢獻大約占GDP總量的12%-13%,遠遠高于大約占8%左右的金融保險業。

    3、中國可以預售,但貸款合同要交房時辦才對?,F在買房時必須同步辦按揭貸款手續,等于把風險全部推給了老百姓。而且房貸合同是格式合同,買房者必須無條件償還,這種合同設計是顯失公平的,要改。

    正文:

    01

    對于當下的中國經濟,最緊要的是房地產市場運行問題

    對于中國當下的經濟來說,最緊要的是房地產市場運行問題,因為房地產行業目前決定著大約1個億的就業崗位,決定著地方政府大約65%左右的財政收入,決定著國家30%-40%的GDP增長。如果房地產市場出了問題,處在萎靡不振的狀態,那么中國將很難實現穩就業、穩增長的目標,更別說穩預期了。房地產對宏觀經濟的影響太大。

    不僅在中國,在全世界發達國家最重要的經濟問題也是房地產的問題。房地產業在美國也是第一大產業,其貢獻大約占GDP總量的12%-13%,遠遠高于大約占8%左右的金融保險業。如果今天的房地產業不能很快理順運行秩序,不能恢復投資、交易秩序,這對宏觀經濟的影響、對社會穩定的危害是非常大的。

    現在多地出現了斷供潮,對此我非常擔心,所以我很快寫了兩份建議,呼吁最高決策層和主管部門馬上研究對策。這個問題太嚴重了,很多人沒有意識到問題的嚴重性——我估計現在處在爛尾狀態、已經預售了的房地產交易額大約在大幾千億到一萬億之間,如果斷供風潮蔓延,就會把這些項目全卷進去。

    當這些項目處在斷供狀態時,不還貸的情況會向下傳導,帶動更多項目卷入其中。首先是,有很多開發項目雖然交了房,但這幾年房價明顯下跌,大家情緒很不好,當別人斷供的時候,他們也可能跟進。其次,有些家庭原本不想斷供,但這幾年受疫情影響、受貿易戰影響,大量下崗、失業,收入受到了很大影響,他們的還貸壓力非常大。當看到別人斷供,他們可能也會參與其中。再次,有很多已經竣工驗收、老百姓也辦理了入住手續的開發項目,遲遲辦不下來房產證,比如在北京周圍的河北省,這樣的項目比比皆是。當房價下跌時,有些業主希望賣掉房子,但沒有房產證,他們非常生氣,非常郁悶,房價又在下跌,他們也可能參與到斷供行列中。當這幾方面的力量合在一起時,房地產產業鏈上的很多施工企業、供貨商,也可能參與到不還款的行列中,救市的難度就會大大增加。

    我們不能讓這種局面惡化下去。如果大量貸款不能得到有效回收,信貸質量就會惡化。那些貸款其實是我們在銀行的存款轉化來的,我們去存款,而銀行是金融中介機構,我們的存款通過銀行貸給企業。他們不還款,那么我們的存款可能會受到威脅,取款時可能會取不出來,這就麻煩了。如果所有這些違約同時發生,由此造成的危害,可以說比當年美國次貸危機要嚴重。

    02

    建議讓年輕人買房頭五年可以只還利息不還本金

    要救市,首先要改變大家的預期。這幾年,我們的房地產政策基本上是因城施策?,F在救市,首先要在國家層面上出臺政策,允許地方做一些補充。因為國家政策體現了導向,大家覺得政府救市的信心比較堅決,預期才可能改變。只靠地方政策不行,地方政策沒有這么大的影響力。

    二是國家層面要出臺文件或會議通報,要重新明確房地產支柱產業、主導產業、先導產業的地位,讓大家知道房地產對穩住中國經濟、穩住中國就業、穩住中國社會秩序的意義之大,開始重視這個行業,這樣才會形成萬眾一心的局面。如果國家不做這樣的表態,地方政府在救市時生怕犯錯誤,生怕被指責“冒進”,政策的力度就不夠,也不敢強調房地產業很重要。實際上,地方政府都知道房地產業很重要,但我們必須說出來,去影響輿論,影響預期,特別是在今天的自媒體主導輿論的時代。在網上,唱衰和惡搞房地產的往往受到高度關注。體量這么大的房地產業要穩定,必須救,不能就這么崩壞了,但說這種話的往往被攻擊,這種局面下去是不好辦的。

    三是供給端、需求端要同步出招。從地方政府來看,最近的救市措施基本是鼓勵老百姓買房,對開發商沒出臺什么政策。開發商不僅沒錢拿地,現有項目都沒法兒繼續進行,所以對供給端也要出臺政策,幫助開發商重新進入市場、完成投資,完成項目的建造。如果只刺激需求端卻不增加供給,即使把現在的房子消化掉了,房價將來也可能暴漲,所以供給端和需求端要同步推進才行。

    四是采取系統化的措施,包括貨幣政策、財政政策、土地政策、落戶政策等。比如很多年輕人,在北京工作七、八年,在這里扎下根了,但可能沒有北京戶口。他們喜歡北京,愿意在北京工作,為什么不能讓他落戶?讓他落戶,他就可以介入到北京房地產市場的購買活動中,要在這里建家,同時父母也會下定決心將來過來養老,因為都是獨生子女。老人在前期身體好的情況下,還要來北京幫助年輕人照顧家庭、照顧孩子,這些房地產需求就會發生,同時也呼應了這些新北京人對這個城市熱愛的心理,給了他們條件,讓他們在熱愛的城市中待下來。其他大城市也是如此。

    五是要幫助低收入階層,幫助年輕人,通過政策來減輕他們的負擔。特別是金融手段,要很好地發揮作用。比如現在買房,第一套30%、35%的首付,到第二套首付,北京就百分之七八十了,給父母買房一般要放在自己名下,能不能首付也30%、35%?年輕人收入會逐漸提升,第一套自住的房子,能不能首付15%、20%?這樣你就可以提前兩、三年進入這個市場,提前住上自己的房子,慢慢地去償還。貸款的時間能不能長一點?比如現在貸款30年,如果改成貸款40年,初期還款壓力會大大減輕,因為本金攤到40年肯定少于攤到30年的數字。生活中我們借別人錢,一年內還和兩年內還,壓力肯定是不一樣的。年輕人剛剛畢業這幾年收入可能比較低,但北京房價又比較高,可不可以前五年只還利息不還本金?只還利息,不影響銀行的利潤收入,本金往后拖,等你收入提高了,完全可以攤在后25年或35年中。

    還有,我們的利息能不能降一些?從全世界看,我們一直是利率非常高的國家。前不久,各家國有大銀行的股東們分了大量紅利。全國企業都在虧損的時候,只有銀行還在賺錢,說明銀行還是有讓利空間的。我一直在呼吁,金融政策必須調整,必須照顧低收入階層,必須照顧年輕人。我們必須養老,很多人要給老人買第二套甚至第三套房子,因為兩邊父母可能都需要管。這也是我們刺激需求、穩定需求、恢復經濟秩序、恢復社會秩序的一個非常重要的前提條件。

    包括稅收減免,像年輕人買第一套房子,契稅能不能減半?我們必須采取非常明確有力的措施改變大家的預期,同時出臺一些有力的政策支持開發商。因為從現在的情況來看,只要開發商不能正?;謴蜕a經營,這些爛尾項目就不可能啟動,后面的供應跟不上,政府想賣地也賣不了,所以我們首先要疏通開發企業的融資渠道。要在控制金融風險的前提下對開發商進行信貸支持。

    六是在嚴格監管、控制風險的前提下,幫助開發商恢復融資的渠道。前些年,信托、私募基金等融資渠道都發揮了很好的作用,但最近這幾年它們都在收縮,這些渠道融資被控制得非常嚴。這就帶來了今天這樣的結果:開發商沒錢了,蓋不了樓,項目只能停在這里。如果不改善融資渠道,后面的局面就不可能改善。

    對現在積極進行復產復工、保交樓的這些企業,我們在稅收方面是不是應該給予一些照顧?比如它們應該納的稅可以延一年,只要能先把項目做起來,能交樓,晚交稅也是可以的。通過變通,改善開發商的生產經營狀況,改善房地產行業運行的秩序,讓大家看到供應端情況在變好,信心開始恢復,我想這是非常必要的。

    03

    房地產的預售制度不能取消,只能完善

    有的經濟學家說預售制度是從香港借鑒來的,這個說法是錯的,國外早就有了預售制度,香港也是學來的。我們看到有的經濟學家名氣非常大,他們強調必須取消預售制度——這個主張完全是錯的。預售制度的產生有它的必要性,無論從供給端,還是需求端,都有它的積極意義。

    預售改變了開發商的融資方式,它的確對資金監管提出了要求。但在預售的情況下。開發商的開發能力大大提升了,使得行業的供應大大提升了。如果取消預售,現在開發商生產建造的能力至少會下降2/3,我的這種估計理由很充分,我就不在這里講了。當取消預售、房子只能蓋出此前的1/3時,你想想市場上的供需關系會變成什么樣?價格長期來看會是什么樣?

    再者,國外為什么會產生預售?政府又為什么允許?因為預售的情況下可以檢測這個項目是否能適應消費者的需求。比如,在國外買一塊地,這個地并沒有開發,但開發商做出規劃設計了,規劃設計經批準后,后就可以根據圖紙賣期房。若通過銷售,開發商看到情況很好,達到了60%或更高比率的預售,那就證明對這宗土地開發,不會造成資源浪費,不會形成爛尾樓、建筑垃圾,蓋完之后不會沒人要。如果蓋現房賣,蓋完以后大家一看樓盤不行,規劃、戶型等也改不了。在預售制度下,當房子賣得不好時,開發商就馬上調整規劃、調整戶型,這樣就可以大大改善資源配置質量。

    預售制對于老百姓也是有好處的。第一,在不實施嚴厲調控的條件下,房價的長期趨勢一般來講是上漲的。預售時間比交房時間提前了兩、三年,預售的時候,供求關系決定的價格是低的。等到現房出來時,價格很可能漲了,例如,買100平方的房子,預售時每平1萬元,現房時漲到了1.3萬,買現房老百姓是吃虧的。所以老百姓預售,等于間接參與了開發的過程,因此省了錢。這筆錢數額巨大,是非常有意義的。而且我們只交了一個首付,就帶來了這樣的增值。這個簡單的例子中,等于用30萬首付買期房,節省了30萬,回報率是100%。

    第二,為什么買房者要買期房?因為期房階段房源多,更容易挑到適合自己的房子。通過預售方式,買房者可以提前搶位,還可以提前挑樓棟區位、戶型、朝向、樓層等。預售給了買者選擇的權利,買房者不但可以買現房、二手房,還可以買期房、一手房,買房者可以提前鎖定自己喜歡的項目。

    現在預售制出了問題,首先是貸款的時間不對。在國外買房,交了首付之后,貸款不會和商品房買賣合同一起辦,交房時才辦貸款手續。但在中國,把這個程序給改了,當老百姓買房時,必須同步辦理貸款手續,銀行提前幾年收利息。這對買房者的財產權益是一種傷害。

    買房時必須同步辦貸款手續,這一規定等于把風險全部推給了老百姓。如果到交房時,出現爛尾,交不了房,就把買房者套進來了,買房者沒收到房子,卻需要償還房貸,而且它的合同是格式合同,必須無條件償還。這種合同設計是顯失公平的,必須改。我們可以預售,但貸款合同要交房時辦理才對。對預售資金的監管,也要買房者參與到其中,不能只靠政府和銀行。

    在這樣改的同時,為了不降低開發商的開發能力,該怎么辦呢?其實,當開發商通過預售拿到錢的時候,就證明風險幾乎不存在了,因為有這么多人喜歡并預定了這個項目,正常開發就是沒問題的。銀行可以給開發商貸款,有這么多預售合同起到保障作用,銀行也會盡心監督自己的貸款用于這個項目,蓋完之后再對買房者發放按揭貸款,開發商拿到這部分按揭貸款的錢和首付后,立刻償還銀行的開發貸款,這樣邏輯就理順了。

    取消預售制會帶來房地產開發秩序大的動蕩、大的破壞,也會極大地降低供應能力,這是不對的。一定要完善預售制,而不是取消。全世界都有這種方式,但人家的方案設計合理。我們得改了,銀行通過格式合同強行讓老百姓接受,這是不對的。國家應該看看怎樣借這個機會完善我們的預售制度,尤其是與預售制度有關的貸款制度,包括貸款時間、首付監管、開發貸支持。

    04

    中國的財產是家族性的

    中國有一個傳統,男女雙方結婚,丈母娘一般會要求男方要買一套婚房才能娶自己的女兒。這種文化傳統談不上對錯,它是歷史形成的。但總體來講,大部分情況下,男女雙方的家長都會幫忙?!皯撃蟹劫I房!”有這種認識的人,比率應該是有的,但大部分人不會這樣,大部分父母家庭,還是希望一塊兒參與買房,表達一下對孩子的支持。雙方家長都掏錢,其實也沒關系,留有證據,即使有一天出現意外,財產糾紛也會得到很好的司法處理。

    中國的財產是家族性的,年輕人買房子父母給予支持非常普遍,也沒什么不對。我過去也說過,父母的錢早晚是你的錢,因為大多數孩子都是獨生子女,如果父母沒有壓力,支持一下,這是很好的事情。父母有壓力,硬逼父母,那不應該。提前買了房子,常規狀態下房子保值增值,或者至少生活秩序穩定了,這是非常有意義的。下一步年輕人成長起來,再研究怎么幫父母買房,接到身邊養老。

    05

    單身女性的購房比例越來越高

    現在單身女性的購房比率越來越高了,這是社會演化、生活方式演化到了今天這個階段的重要表現。有很多原因共同導致了這個結果。

    第一,現在年輕人參加高考,升學比例特別高,導致在外地就業的比率特別高。比如可能你的老家在別的省,你來北京工作,不和父母住在一起,你即使還沒結婚,只要有條件,可能也想買房了。

    第二,現在女同志都很重視事業,平均結婚年齡不斷向后推遲,但是住自己的房子又很有必要,所以沒結婚、提前買房子很正常。還有一些人現在的思想觀念發生了變化,認為結婚不結婚無所謂,這樣,大齡青年在增加,不婚主義者在增加,但他需要有自己的房子。

    第三,離婚率上升,離婚之后女性自己希望有一套房子。這就帶來了今天我們看到的很多單人家庭的大量增加,這也是房地產需求的一個重要原因。

    其實,房地產增長的過程是沒有結束的,我們通過政策,抑制、打壓,使它提前進入這個狀態。只要我們松動政策,市場慢慢修復,房地產行業還會有發展前景,還是可以靠房地產增長繼續拉動經濟增長,防止中國經濟出現大的滑落。

    06

    哪里房價高就到哪里工作

    很多年輕人因為一線城市競爭強、壓力大,選擇逃離北、上、廣、深、杭,去一些稍微小一些的城市,比如成都、大連、昆明。我堅決反對年輕人因為競爭很激烈就逃離的做法,我從來都是鼓勵我的學生留在北京,實在不行的話去上海、深圳也可以。為什么?我直接告訴他們哪里房價高就到哪里工作,因為房價高是一個結果,房價高的地方意味著人口多,人口多意味著舞臺大,舞臺大意味著交換關系更加復雜,意味著人情、權力的影響是弱的,我們可以更多靠自己發展,不必求人。越大的地方越公平,越大的地方越有秩序,越大的地方越文明,越大的地方對我們長見識,提高個人素質越有好處,我們每天都可以聽各種研討會,每天都可以聽各種報告,我們周末的時間就可以去看各種演唱會,這些在小地方是做不到的。留在大城市,雖然前期艱苦一點,慢慢地就會好起來。如果在大城市發展不起來,回到小城市同樣沒有機會。在大城市慘,可能是大家感覺到一種壓力,但在小城市的慘,是在不知不覺中被淘汰,慢慢地發生,沒有人意識到。

    北京、上海的人口負增長,是因為我們嚴格控制人口流入。畢竟在北京留下來的大多數人希望有個戶口,沒有戶口還能留下來的人就少了很多。如果像西方那樣放開戶籍制度,你看看北京是什么樣子?在紐約發展、在東京發展、在倫敦發展,和在格拉斯哥發展、在芝加哥發展是不一樣的。一線城市的舞臺非常大,功能非常強,它帶來的機會非常多,對年輕人的發展是非常有利的,所以一定要盡量待在大城市。當然,每個人的能力不一樣。

    如果你對中國未來有信心,如果你認為中國經濟會穩定,如果你認為中國改革開放會繼續向前推進,如果你認為你的財富會繼續增加,一般來說大城市的住房,早買比較好。當然,如果看法有差別,如果你覺得不是這樣,可能你就不會做這個決策。其實房產投資一定是看中長期,基于中長期的決策,和看眼前高一點兒還是低一點兒而進行的決策完全不一樣。比如看眼前,你買了,明年跌了一點,你就很懊惱。但因為你買了,手中有貨,以十年跨度來看,往往比不買強很多。所以,基于長期的結論和基于短期的結論不一樣。

    07

    取消公攤面積并不能減少你的開支

    最近,我看到的很多關于房屋公攤面積的言論都是不對的。我們要理解,按照建筑面積標注也好,按照套內使用面積標注也好,它們只是兩種標示方法,不意味著換成套內面積標注,你就可以少花錢了。就像我一位朋友蔡照明先生比喻的那樣:一種是帶皮的花生,一種是剝好的花生,千萬不要認為同樣的錢,買剝好的花生仁,你就會賺到便宜。開發商可以按套內標,或者你同時標出來,建筑面積多少,使用面積多少。兩種方法都標出來都可以,不是取消不取消的問題,按照套內面積買,那些公攤面積依然擺在那里。但如果按套內面積標,房價會暴漲20%-30%,因為公攤成本還是要攤到你身上的——走廊你沒走嗎?電梯你沒用嗎?就像考試,是60分算及格還是80分算及格?按80分算及格,及格的人就少一些,但排名還是一樣的,其實并沒有改變你自己真實的學習情況。并不是我們取消了公攤面積,公攤就沒有了,房子就可以沒有電梯間、沒有走廊、沒有樓梯井、沒有控制室的面積、沒有物業用房的面積、沒有監控室的面積、沒有設備層的面積。這里我是從開發商會計核算角度說的,其實賣得出的銷售定價,與供求關系有關,與成本無關。這更說明計較公攤面積沒有意義。而且走廊寬、電梯大,大家也增加了舒適度。好的體驗感會增加需求、提升定價的。

    08

    一定要多生孩子,至少是兩、三個

    我不贊同以房養老、不生孩子這種做法。第一,生孩子是我們整個社會往下延續的必要條件,也是我們晚年生活有所依靠的必要條件。你去看看處在養老院的人是什么狀態,你就知道,有個孩子,即使對你不夠孝順,或者能力不夠,沒辦法天天伺候你,但畢竟有孩子和沒孩子不一樣。養老院受欺負的那些人,全是沒有孩子的,有孩子的一周來一次,護工們還是要考慮考慮,你虐待人家的老人,孩子會來找你的。

    當然了,我還是主張居家養老。和自己的親人住在一起,早期父母還能動的時候,子女適當的照顧即可;父母八十來歲時需要照顧的時候,子女一般也就退休了,可以全力照顧;實在照顧不了的時候,送養老院,可以經常過去,這樣就好很多。你說你沒有子女,在家里摔倒了都沒人知道,你打電話都不知道打給誰,那怎么行呢?一定是子女越多越好,雖然此前有養育壓力,但長大了就好了。像我們是五六十時代出生的人,我們家兄弟姊妹六個,總體上都很孝敬,有出錢的、有出力的,父母就很幸福。我不在老家,壓力就很輕,我多出一點錢,我的姐姐哥哥們多出一些力。父母身邊孩子多,始終能看到眼前的第二代、第三代甚至第四代,他們的精神狀態完全和孤獨老人不一樣,他們活九十來歲很正常。

    要是沒有子女,沒人管,摔倒了沒人扶你,或晚扶一會兒就完了,某些疾病遲送醫院一會兒就完了。而有子女的父母,歲數大了,即使子女白天不能陪你,晚上過來睡覺,或者讓孫子過來睡覺,有點意外他是知道的。沒有孩子誰管呢?養育孩子不要想成本,子女將來如果有出息,他也會賺更多錢的,以后父母也可以分享。一定要多生孩子,至少是兩、三個,保證我們整個社會延續,也保證家庭的延續。如果家族到你這兒就劃了句號,那不太好。

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