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    廊坊不限購了,華夏幸福、榮盛發展們有救了?

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    廊坊5年住房限購迎來終局,樓市官宣利好,出險房企能借此上岸嗎?

    作者 | 蘇影

    編輯丨盧泳志

    來源 | 野馬財經

    一場長達5年的住房限購走到了終點。

    8月4日,廊坊政務官微發布了《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條措施》明白卡,宣布取消戶籍、社保(個稅)等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件。

    受此影響,二級市場上,華夏幸福(600340.SH)、榮盛發展(002146.SZ)等環京房企股價均迎來上漲。

    8月5日,華夏幸福的收盤價為2.83元/股,漲幅1.07%;榮盛發展的收盤價為2.69元/股,漲幅2.67%。

    對于表現低迷的環京房地產市場來說,廊坊限購政策解除或許是一針催化劑,而重倉環京的出險房企能借此東風實現上岸嗎?

    5年限購走向終局

    廊坊市隸屬于河北省,因與北京市直接相鄰,近年來,承接了不少北京市外溢的購房需求,樓市熱度大幅上漲,直至2017年限購政策出臺。


    來源:高德地圖

    按照當時要求,廊坊市內除了大城縣外,全部區域執行限購:外地戶籍居民需在當地繳納3年社?;蚣{稅,限購1套住房;本地戶籍居民擁有2套及以上住房的,暫停辦理商業性質住房貸款。

    此后,廊坊樓市熱度開始回落,但關于限制性政策“松綁”的消息卻不時被傳出。

    2020年4月,廊坊市政府下發了《關于進一步深化戶籍制度改革的意見(試行)》,實行區域差別化戶口遷移政策,放寬了包括廣陽區、安次區、永清縣等多地的落戶條件。

    當時,市場曾將此舉視為限購政策的“破冰”。

    2020年年底,有消息傳出三河市燕郊鎮的限購政策已經松動,沒有本地戶口及社保均可以購買70年產權的新房。2021年3月,又有中介表示燕郊的二手房也將放開限購。


    來源:今日頭條用戶“房產有點意思”

    不過,雖然多次傳言“限購已經放開”。但2022年4月,廊坊市住建局仍表示,目前廊坊仍執行非當地居民家庭提供3年社?;蚣{稅證明等相關購房政策。

    直至2022年6月17日,廊坊市政府官網公布了《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》。六條措施中提到,將進一步降低住房公積金貸款首付比例,并表示對引進的高端人才,各地可結合實際給予購房補貼或提高公積金貸款額度等。

    值得注意的是,在該份文件中,對于六條政策的第一條內容,即8月更新的住房限購取消一事并未提及,而是一字“略”過。

    對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,當時市場上猜測較多,但官方的文件并未公布,可以說明是政策放松的一個信號或思路。即為了防范市場炒作,所以對類似限購等條款做了淡化處理。


    來源:廊坊政務官微

    2個月后,8月4日,傳了多年的“松綁”政策終于官宣。而除限購條件被解除外,此份公告中,廊坊市政府對"北三縣" 和環雄安新區周邊縣(市)的非本地戶籍住房限售年限也進行了取消。

    嚴躍進表示,此類政策的發布,也說明都市圈的房地產市場遇到了一些壓力。此前一些都市圈的房地產過熱,政策收緊力度大。而現在環京市場壓力大,自然也會放松,充分體現了下半年政策繼續放松的導向。

    廊坊樓市難回2017年

    在限購政策出臺前的2016年,受北京市政府東遷、通州限購、輕軌設站等影響,廊坊樓市曾經歷過一陣野蠻生長的時代。

    房天下數據顯示,2016年1月,廊坊房價為7872元/平方米。而到了12月,該數字則直接達到16484元/平方米,一年實現翻倍。


    來源:房天下2016年廊坊樓市白皮書

    其中環京四縣漲價最為明顯,當年單價破2萬的項目有80%位于固安縣、三河縣、大廠縣和香河縣,燕郊地區還一度報出過超40000元/平方米的高價。

    與房價一同上漲的還有人們的買房熱情,據諸葛找房數據研究中心統計,僅2016年一年,廊坊市新房成交套數就達到49820套,總成交金額達到506.1億元。

    不過,隨著2017年限購政策的出臺,環京樓市調控效果顯現,成交量回落,房價也開始下降。

    2017年-2019年,廊坊樓市三年成交數據的總和為39541套,尚不及2016年成交量的80%。

    受當地疫情影響,今年上半年廊坊成交量為6763套,僅為去年成交水平的40%。

    此外,數據顯示,2022年7月,廊坊房價為12012元/平方米,同比下降8.67%。


    來源:諸葛找房數據研究中心

    諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為,在本地購房需求較弱以及當前房地產市場整體壓力較大下,廊坊取消限購具備一定的市場必要性。能緩解當地樓市較為低迷的局面,助力市場回升,有利于當地房地產市場的平穩發展。

    “不過,在當前購房者愈發趨于理性,外加近幾年投資客在環京投資樓市遇挫的背景下,廊坊的市場很難回到2017年限購之前的市場水平?!蓖跣匝a充。

    重倉環京的出險房企能否上岸?

    在限購政策的影響下,環京樓市一片冷寂,而深耕于此的房企更是倍感壓力。

    華夏幸福是其中的典型代表,2015年,踩中環京紅利的華夏幸福曾以725.1億元的銷售額躋身房企10強。


    來源:克而瑞數據

    2017年,環京區域接連出臺“限購令”,樓市大幅降溫。受此影響,華夏幸福經營性現金流由正轉負,為-162億元,降幅超過300%。

    2018年7月和2019年2月,中國平安共斥資180億元,兩次入股華夏幸福,使得華夏幸福資金危機暫解。不過,后由于疫情和政策的雙重影響,華夏幸?,F金流回補不足,在2021年正式爆雷。

    當前的華夏幸福正全力推進債務重組工作。截至2022年7月31日,華夏幸?!秱鶆罩亟M計劃》中的2192億元金融債務已簽約實現重組金額累計為1196.7億元,相應減免債務利息、豁免罰息金額共計106.67億元。

    除了華夏幸福外,環京地區也是“河北王”榮盛發展的土儲大倉,在2018年后逐步成為環京區域拿地最多的房企。

    僅2019-2021年三年期間,在榮盛發展新增的196宗土地中,就有94宗位于河北省,廊坊、張家口、承德、保定等城市均有布局。截至2021年年底,在榮盛發展的土地儲備中,河北省總建筑面積為1501.28萬平方米,占比總土儲的43.28%。


    來源:榮盛發展年報

    2021年年底,隨著市場環境的變化,榮盛發展高速擴張的弊端開始出現,負債增加、業績虧損,榮盛發展的流動性面臨巨大壓力。此外,今年5月,其與平安信托一筆10.38億元規模信托計劃也出現違約。

    除了本土房企外,佳兆業(1638.HK)、碧桂園(2007.HK)、合生創展(0754.HK)等房企也曾入局環京。期間,有些房企踩中紅利,有些房企則因高價拿地被套其中。

    那么,此次廊坊地區的限購政策取消,能助力出險房企上岸嗎?

    一名環京房企內部人士表示,廊坊樓市與北京外溢的購買力之間的關系是非常強的。所以此次限購解除,從歷史經驗上來看,會對環京、對廊坊樓市有非常明顯提振作用。但由于疫情干擾,該提振作用可能會出現滯后效應。

    他預計廊坊房價現在就應該能夠堅持住,甚至開始上升,但是短期銷售量未必會有明顯提升。

    另一名環京房企內部人士卻有著不同的判斷。他預測,限售政策官宣后,從首付比例、貸款利率,公積金提升都有改進,應該會刺激一批剛需,價格上漲不好說,但交易數量應該會提升。


    事實上,放眼全國,環京地區的房價和產業配套,與上海、深圳等一線城市周邊相比仍有差距,尚有提升空間。而怎樣調動起購房者的信心,現在對于房企銷售來說是比較關鍵的因素。

    而對于出險房企能否上岸,有業內人士表示,現在政策對民營房企相對寬松,但是由于疫情影響,政策的效果還沒有體現出來,所以絕大多數民營房企還未完全走出資金鏈斷裂困局。大家都在等市場回暖,銷售有起色之后,再去做新一輪的安排。

    你覺得此次廊坊限制性政策取消后,環京市場會因此回暖嗎?而出險房企又能否因此借到東風呢?歡迎評論區留言討論。

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