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    海淀永豐,降價1000元/平

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    這是嚴肅君的第 563 篇推送

    北京三批次集中供地終于拉開帷幕!

    上周五(8月5日),北京市規自委官網發布了8宗住宅地塊的預公告;昨天(8月8日)就明確了各地塊的銷售指導價。


    有消息稱,北京此輪集中供地,將采用分批預公告模式,下周還將會有第二批。

    先把地亮出來,探探大家反應,只有房企真金白銀交了錢的,才會掛上三批次的名單。

    底線是,不流拍。

    01

    房企,有松有緊

    除了基本玩兒法改變,競拍規則上,也對房企更友好。

    一是喜提“聯合體自由”。

    明確宗地轉為正式公告后,若已取得該宗地預申請資格的主體與其他企業組成聯合體參與該宗地競買,視同該聯合體已參與預申請,競得土地后與其他預申請人享有同等權利。

    二是進一步降低了土地“首付”比例。

    成功競得后,30個工作日內交土地成交價款的50%;4個月內繳清剩余土地成交價款。

    注意,之前首付款是全部政府土地出讓收益,加50%土地開發建設補償費。

    比如當年朝陽勁松地塊,土地成交價為11.4億,其中土地開發建設補償費約3.1億,這3.1億中的一半,可以“分期付款”。

    而按照新規定,這11.4億都可以先付一半。

    那參考北京平均周轉速度,很可能新房開完盤,幾十億的進賬都有了,還有一半的土地成本沒付。

    三是提前公布項目周邊市政交通建設規劃,包括之前公示的三期交通建設規劃/西紅門教育資源引進等,都是提高房企的拿地意愿。

    當然,有松就有緊。這次房企的“反悔”成本也更高了。

    與以往相比,此次土地預公告文件里出現了一個新附件,那就是《國有建設用地使用權出讓預申請書》。


    要點是,參與競拍前確定最低出價,并繳納保證金,如果又反悔不拍了,或者低于最低出價,保證金不退的哦~

    02

    海淀降價

    首批預公告8宗地塊,分布比較散。

    海淀、石景山、昌平、順義、大興、昌平、房山都有,最受關注的當然是海淀永豐F2地塊。

    F2地塊總共占地面積275.98畝,折合約為18.4萬平,此次只上架了1/3。也就是下圖中的0018F3多功能用地,0019R2純居住用地,容積率2.4,控高45米。


    地塊的交易起始價為509000萬元,上限價格為585350萬元。觸及土地合理價格上限后,轉入競爭現房銷售面積,上限2萬平。如果再觸及上限,則轉為現場搖號確定競得人,并高標準建設。

    關鍵是,該地塊銷售指導價為8.2萬/平,比隔壁中?!蟮吕?幸福里潤園低了1000/平。

    其實不難理解,新地塊容積率2.4,控高45米,未來產品業態為小高層/高層,而上述兩項容積率僅為1.5。

    目前中?!蟮吕锿瞥鰪褪?7平、99平、125平和129平;幸福里潤園還有109㎡三居和119㎡四居房源,均價8.3萬無優惠。

    中海和華潤,得抓緊時間了。

    03

    全城維穩

    除海淀永豐F2外,其余地塊的銷售指導價都很穩。

    幾個之前有供地,還在售的片區,如建發·珺和府附近的昌平生命科學園地塊/桂語聽瀾旁的亦莊新城地塊/西紅門橡樹灣附近待拍地塊。

    價格完全持平。

    其中昌平待拍地塊,就位于建發·珺和府的北側,總面積32830.724㎡,建筑面積約9萬㎡,控制高度80米。其中6004地塊容積率2.8,6005地塊容積率為2.7。

    規劃條件與在售新房項目基本雷同,貼身競品了。


    網易房產數據中心統計顯示,截至目前北清云際成交509套,建發·珺和府成交198套,庫存房源還有1400多套。

    大興西紅門也是目前新房供應的紅海。

    此次上新的6013地塊,就位于橡樹灣中間。周邊兩公里范圍內有新城·熙紅印/熙悅宸著/御景星城等多個新房項目。


    近日西紅門交通和教育雙重利好落地。

    19號線二期工程南延支線,自主線新媒體產業基地站引出,南至大興西片區生物醫藥基地西站,線路全線17.4km,設站7站,大概率會經過西紅門東站。
    大興區教委與西城區教委攜手,與西紅門鎮政府、采育鎮政府簽署合作辦學協議,北京市第四中學和黃城根小學將落地西紅門鎮,位置如上圖所示。
    此外,石景山區五里坨地塊6.2萬/平;順義新城第一街區地塊4.6萬/平;房山西潞街道地塊4.5萬/平;密云水源路地塊3.1萬/平。

    如果說價格穩的是預期,那么現房則穩的是交付。

    觸達土地合理價格上限后,8宗地塊中有5宗,將轉入現房銷售面積競爭。有地塊可能多達半數房源,未來將以現房形式銷售。

    從房企端而言,現房銷售意味著拿地2-3年后才能入市,3個月高周轉模式不再,也能與期房房源錯開入市時間,避免扎堆;

    對購房者來說,看得見、摸得著的現房,安全感upup,貨不對板的交付風險也同步降低。

    互動時刻:

    對于北京即將開始的三批次集中供地,你最看好誰?歡迎在評論區留言討論~

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