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    廊坊確認取消限購限售,將對樓市產生多大影響?

    河北廊坊全面取消樓市限購及限售

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    廊坊廢除限購的消息再次傳出。8月8日上午,新京報記者就此問題與廊坊市政務中心取得聯系,該中心的相關工作人員確認,《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施明白卡》(簡稱《政策明白卡》)第一條提出,取消戶籍、社保(個稅)等方面不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件;對“北三縣”和環雄安新區周邊縣(市)等重點區域,取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

    上述工作人員進一步回應稱,“也就是說,廊坊現在已經取消房地產市場限購、限售政策,具體情況還需要相關主管科室回復?!?/p>

    問題在于,廊坊廢止限購的消息傳出,為什么影響如此之大?一方面,因為2017年廊坊發布的限購政策規定限購區域涵蓋廊坊市主城3區和下轄的7個縣市,包括環京重鎮燕郊、香河、固安;另一方面,在執行限購的五年里,環京樓市從高峰跌入低谷,量價齊跌,市場一度冰凍,雖然后來有所好轉,但仍是低位運行。

    毫無疑問,廊坊廢止限購,將在一定程度上增加購房需求、促進市場活躍,但是在整體房地產市場消費信心不足的情況下,尤其是今年以來受疫情影響,其效力會有多大,尚未可知。

    廊坊市廢除限購成真

    近日,廊坊市推出了《廊坊扎實推動全市經濟平穩健康發展的一攬子措施及配套政策明白卡》,其中一條是《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施明白卡》?!墩呙靼卓ā访鞔_指出,優化調整住房限購、限售政策,取消戶籍、社保(個稅)等方面不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件。對招才引智高端人才、招商引資企業高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套房時,按照本地戶籍對待。對“北三縣”和環雄安新區周邊縣(市)等重點區域,取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

    據了解,今年6月17日,廊坊市曾發布過《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》,被稱之為“廊六條”,但是第一部分內容并未顯示,呈現為“略”。對照《政策明白卡》的其他內容,與“廊六條”內容基本一致。

    除了取消限購限售外,《政策明白卡》還包括滿足房地產業合理資金需求,充分保障引進人才的合理住房需求,提高房地產交易服務水平,打通安置房、保障性租賃住房籌集與存量商品房的通道,用好綠色建筑金融政策支持等內容。

    具體來看,在支持購房者購房方面,力度較大,諸如對符合條件的個人住房按揭貸款加大投放力度,合理確定并推進落實商業性個人住房貸款最低首付比例;對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點,力爭2022年8月份全市新發放個人住房貸款加權平均利率較4月份下降30個基點;二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

    事實上,廊坊廢止限購的傳言一直在路上。今年4月,有媒體報道,廊坊市政府發布一則《關于公布市政府規范性文件清理結果的通知》,對3個市政府規范性文件予以廢止,其中《廊坊市人民政府辦公室關于進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(簡稱《意見》)赫然在列。當時,新京報記者曾從廊坊市人民政府多個部門核實獲悉,確實發布了廢止文件。

    時至今日,距離廊坊發布最嚴限購令已經超過五年。在此前的2017年6月,廊坊市出臺《意見》,從嚴調整住房限購措施,實行住房限購的區域為廊坊市主城區(含廣陽區、安次區、廊坊開發區)、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣。

    具體的限購內容是,非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的,限購1套住房,包括新建商品住房和二手住房。已經擁有1套及以上住房,或者無法提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭,暫停在當地購買住房。補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。當地戶籍居民家庭已擁有2套及以上住房的,暫停在當地購買住房,包括新建商品住房和二手住房。與此同時,嚴格落實差別化住房信貸政策,對首次購買住房的居民家庭,申請商業性個人住房貸款,首付款比例不低于30%;對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件申請商業性個人住房貸款,首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房。

    這份限購文件囊括了環京樓市最重要的幾個地區,諸如三河、大廠、香河等北三縣以及廊坊主城區、固安等地區,疊加其他調控政策,至此,以燕郊為主的環京樓市神話破滅。

    如今,限購被廢止,這對于環京樓市來說,無疑是利好的。諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示:“在本地購房需求較弱以及當前房地產市場整體壓力較大下,廊坊取消限購具備一定的市場必要性,能緩解當地樓市較為低迷的局面。房地產市場調控的目標是穩健發展和良性循環,在市場較為低迷下取消過往嚴苛的政策是允許的?!?/p>

    環京樓市有所回溫

    2015年-2017年,受北京購房需求外溢等影響,環京樓市成為投資、投機重地,成交量、房價持續走高。以廊坊市主城區為例,2015年廊坊市主城區房價在7000元/平方米左右,到2016年底,部分樓盤價格沖擊2萬元/平方米大關。不只廊坊市主城區,固安、香河等縣城部分新盤都沖破2萬元/平方米,尤其是與北京通州僅一橋之隔的燕郊,房價在炒房客的推動下攀升,個別項目價格一度接近4萬元/平方米。

    但是,隨著2017年前后環京一系列調控政策出臺,尤其是廊坊市發布限購政策,給樓市“當頭一棒”,環京房地產市場迅速降溫,成交腰斬。

    據諸葛找房統計數據顯示,固安新房在2016年成交30565套,2017年跌至11110套。香河新房在2016年成交27617套,2017年跌至16506套,2018年跌到谷底,為2532套,不過此后又有所回溫,從2019年的5583套上升至2021年的8661套。

    今年以來,廊坊房地產市場整體仍較為疲軟,不過在“廊六條”的作用下,6月份,環京樓市有所回溫。根據克而瑞環京投資決策系統統計,今年6月,廊坊市區住宅市場環比量價齊漲,當月共成交739套,環比上漲8.8%,同比下跌27.8%;成交面積7.77萬平方米,環比上漲11.9%,同比下跌26.3%。

    與此同時,6月份,三河市共計成交212套,環比上漲221.2%,同比下跌83%,成交面積2萬平方米,環比上漲209.7%,同比下跌82.3%;大廠商品住房市場共成交138套,環比上漲94.4%,同比下跌46.5%,成交面積1.51萬平方米,環比上漲115.4%,同比下跌40.7%;香河區域共成交41套,環比下跌33.9%,同比下跌91.5%,成交面積3958平方米,環比下跌30.3%,同比下91.1%。

    在廊坊從事房地產開發的一位業內人士向記者表示,從2017年至今,廊坊房地產限購政策已經執行了五年多,也給企業的銷售回款帶來了影響。這段時間里,一些小企業基本已經淘汰,剩下的規模型房企,也面臨著一些虧損和回款困難。

    最近兩年,隨著執行層面政策有所松動以及改善需求增多,燕郊、固安等地樓市有所回暖,成交量回升,但是以價換量增多。

    去年,一則“燕郊天洋城房產免費送”的消息在網上流傳,由于“資不抵債”,網名為“厚土”的業主準備將位于河北燕郊天洋城的一套于2016年購買的40平方米房子贈與別人,彼時還剩70多萬貸款。雖然是個例,但是能夠折射出,環京市場仍處于低迷的狀態。

    事實上,今年以來,受疫情、通勤等影響,環京樓市成交下行更甚,尤其是在5月份之前。一位環京房產中介人員表示:“今年應該是環京樓市5年來最差的一年,進不去,怎么買房呢?”

    網絡圖

    解除限購對樓市影響或許不太大

    廊坊市廢除限購成真,是否能夠為環京樓市注入強心劑?是否能夠推動當地房地產市場的明顯回溫?

    合碩機構首席分析師郭毅認為,廊坊廢除2017年樓市限購政策,從廊坊大片區來說,只有燕郊利好更明確一些,比如地鐵站的建設、沿路檢查站的撤銷或外遷計劃,有可能會拉動購房需求。但其他片區對購房人的吸引力不是太大。

    中原地產首席分析師張大偉表示,盡管環京市場中商品房價格已經回落,但是購房人對環京市場還在觀望,購房人的心理預期和信心還需要一定時間和條件才能恢復。目前,購房人對跨區域買房還是比較謹慎的,而在疫情管控的環境下,使得環京到北京的通勤時間拉長,這又會影響購房人對環京區域市場的信心。

    “從目前來看,廊坊解除限購,會對市場帶來一些影響,但是影響不會太大。主要因為房住不炒的大環境已經形成,人們購房主要是為了自住,會變得更加謹慎,這就使得廊坊區域的購房需求大幅減少?!鄙鲜龇康禺a開發人士說。

    此外,在北京工作多年的趙先生向記者表示:“目前環京二手房轉手依舊很困難,由于疫情防控還在繼續,再加上時而傳出‘環京房企爆雷’的消息,環京區域一些個人房貸斷供案例也在不斷增加,所以購房人暫時不敢輕易購房?!?/p>

    新京報記者 段文平 張建

    編輯 武新 校對 劉軍

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