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    二手房單月成交2萬套,上海迎來“報復性”買房?真實情況可能不是這樣

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    本文來源:時代財經 作者:童潔

    上海的盛夏,室外氣溫直逼39度。往年7-8月是樓市的淡季,炎熱的天氣阻擋了買家看房的熱情,中介門店、售樓處門庭冷落都在意料之中。

    但今年有些不一樣。7月下旬開始,上海的房產中介迫不及待在社交平臺宣傳起了“樓市回暖”的喜訊,“7月二手房成交近2萬套”的消息刷屏。

    在一家房產中介做店長的沈立(化名)告訴時代財經,這是去年上海發布二手房“三價就低”政策以來,他第一次真真切切感受到市場的暖意。如果用數據來說話,7月上海的確交出了年內最好的一份二手房成交成績單。

    一房一萬監測數據顯示,7月上海二手房住宅成交約19650套,環比6月上漲約27.1%,成為年內成交量最高的一個月,也創下近一年來的最高成交套數。

    “現在不失為買房的好時機”

    8月第一個周日的晚上11點半左右,沈立在朋友圈發布帶看日記,總結8月第一個忙到“腳不沾地”的日子。他寫道:“8月的第一個周末,一共睡了10個小時,吃了3頓飯,看了不知道多少套房子,恨不得有分身的能力”。

    出于防疫的考慮,公司要求帶看全部實行預約制,通常在客戶沒有特殊原因的情況下,他都會將帶看時間安排在早上10點至晚上8點。最近,要求看房的客戶量增加,沈立不得不延長帶看的時間,調整至“早9晚9”。

    在這12個小時里,他至少要帶9組提前預約的客戶去看房,尤其到了周末,看房的客戶更多,同事忙不過來的時候,他還需要幫忙分擔帶看任務,一天下來帶看十幾組客戶都是常態。

    “最近接待的這些買家大多數都是老客戶,有一部分買家是疫情前就在咨詢買房,6月全面解封后保持著聯系,大概半個月之前,他們看到我在朋友圈的帶看日記里寫市場回暖,擔心房價會上漲,陸陸續續來預約看房。還有很多新客戶也是有同樣的擔憂,都集中出來看房?!?/p>

    看房的人數多了,成交上漲也就成為自然而然的事了。7月末與房東簽下購房居間協議的買家顧晶向時代財經表示,買房是她在年初定下的目標,原本計劃6月前完成,但經歷封控后,她的想法曾發生轉變,一度想要放棄在上海購房,將現金抓在手里。

    “5月下旬中介問需不需要提前幫我預約看房,當時我的回答是‘等一等’。之后和家人就今年是否買房商量過很多次,我和丈夫在深思熟慮后一致認為,今年買房的計劃可以暫時擱置,不要讓自己有太大的壓力,等以后雙方的工作更加穩定再考慮?!?/p>

    就像沈立所說,“樓市回暖”的風聲動搖了顧晶的決心,她忍不住打開與中介的對話框,詢問近期房價的變化。起初,中介表示近期看房的人多了許多,議價空間越來越小,到后來,中介幾乎每天向她推薦房源,同時勸她“不要錯過好房子”。

    經過中介多番勸說,顧晶心生焦慮。7月,中介告知顧晶,此前她有意向的兩套房子均已賣出,顧晶決定重啟購房計劃。她迅速將目標區域的房源信息看了一遍,篩選出一批感興趣的房源,要求中介為她排期看房。

    “看房的過程比我想象的要順利,房源比上半年增加了很多,但沒有中介說的那么搶手,價格也可以商量?!鳖櫨дJ為,在選擇增加、議價空間尚存的情況下,現在不失為一個買房的時機。

    未見“報復性”買房

    實際上,在上海全面解除封控的時候,外界有聲音認為上海即將上演“報復性”買房。但即便是在年內表現最好的7月,“報復性”買房也未發生。

    沈立認為,二手房成交增加背后與貸款政策的悄悄松綁有著莫大的關系。

    去年8月,上海針對二手房市場出臺“三價就低”政策,規定在二手房交易中,買家申請房貸的額度以合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中最低的報價為準。

    一般而言,由賣家與買家商定而定的合同網簽價為“三價”最高,由房產交易中心自動評估得出的核驗價為次高,銀行對所交易房產做出的資產價值評估價為三者中最低的報價。

    如此一來,買家在申請房貸環節就無法按照真實的購房價進行貸款。沈立稱,“三價就低”政策下,若買家購買的為首套房,大多數房源的首付需要6-8成不等,僅極少數房源的首付比例能夠做到5成,政策松動后,首套房的首付比例都能做到5成左右。

    沈立以一套500萬元的房源為例,按照此前的政策,500萬元的房子銀行給出的評估價大多在300萬元左右,首套房貸滿65%的情況下,買家能申請到的房貸額度最高為195萬元,首付為305萬元。

    近期政策松綁,銀行評估價有所上調,500萬元的房子評估價大致可以達到400萬元,首套房最高可貸260萬元,首付款為240萬元。也就是說,500萬元的房源,政策前后首付款差額達到65萬元,而房源的總價越高,差價也就越大。

    不過,政策的松動并不足以推動樓市的“報復性消費”。沈立坦言,他所在門店7月的成交中,至少有6成為此前積壓的購房需求,包括部分買家在6月解封后僅簽署居間協議,7月才完成網簽。

    對比往年數據也可以看到,上海二手房市場與歷史成交高峰仍有距離。據一房一萬統計,與2020年、2021年同期相比,今年7月成交套數為三年內最低;若對比近5年數據,今年7月的成交套數僅高于2018年;對比數據放大至十年,今年7月的成交套數則排在第6位。

    “按照最近的趨勢,帶看量增加,但成交還沒有特別明顯的增長,我推測8月出現‘報復性’買房的可能性也很小?!鄙蛄⒄f道。

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