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    回暖明顯!二手房成交上升,指導價也松動了?

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    7月以來,低迷了一段時間的二手房市場熱度漸漸回升,甚至有部分城市出現了二手房成交量超越新房的現象。

    在這背后,各地對于二手房調控的放松起到了關鍵作用。尤其是自去年2月份起部分城市實行的二手房指導價制度,在近期出現了松動跡象。


    資料圖:城區樓宇林立。 中新社記者 王東明 攝

    西安確認暫停二手房指導價

    自2021年2月,深圳率先推出二手房指導價起,據機構統計,截至去年底,全國共有15個城市建立了二手房指導價發布機制,這其中就包括陜西省省會西安。

    2021年7月,西安發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》,要求西安市房產交易管理中心以住宅小區為單位,形成二手住房成交參考價格,并對外發布。

    作為打擊通過加杠桿等方式炒房的重大“殺器”,二手房指導價大大抑制住了樓市虛火。以曾有“炒房第一城”之稱的深圳為例,深圳市房地產信息平臺顯示,在2021年全市二手住宅共成交40699套,同比減少57.3%,創下近15年的新低。

    同深圳類似,二手房參考價政策出臺后,西安的二手房市場也一度持續降溫。根據國家統計局數據,自2021年10月,西安二手房價首次出現環比下跌,此后也幾乎一直保持著降勢。

    “西安的二手房價相對于新房優勢不大,而且西安有一個很重要的特點是二手房交易費用比較高,先不說稅費之類的,光中介費就能達到三個點,這也導致很多人能買新房就不愿買二手房?!币晃晃靼卜康禺a工作人員對中新財經記者表示。

    二手房市場的遇冷也引起了相關部門的關注。5月28日,西安市發布《關于調整商品住房交易政策的有關問題的通知》,其中明確提到“促進二手住房流通”。

    6月底起,二手房成交參考價陸續從西安多個二手房交易平臺上消失,后經西安市住建局相關工作人員確認,西安目前暫停發布參考價,部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格,也可參照成交參考價掛牌。

    “對西安房地產來說這是個利好,現在市場也需要寬松政策?!标兾魇》康禺a研究會會長王圣學認為,同時,參考價是一種短期調節手段,長期來看,房地產市場真實交易價格最終會浮出水面。


    資料圖:航拍西安城市一角。 張一辰 攝

    多地取消或放松二手房指導價

    當前,有類似情況的不只是西安。據克而瑞研究中心統計,截至目前,除上海和深圳外,已有13個城市取消或放松這項政策,包括西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

    一年多的時間里,15城實施二手房指導價以后,二手房價逐漸向理性回歸。當前所謂的“取消或放松”,主要指的是和去年政策剛剛出臺時相比,執行情況差別明顯。

    克而瑞提到,比如,成都和寧波的松動主要表現在高價房源重新掛牌,銀行放款也不再嚴格參照指導價;廣州和東莞掛牌房源價格受指導價限制,但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導價影響。還有一部分城市二手房指導價“名存實亡”,比如北京和無錫指導價偏高,不少項目指導價甚至高出業主掛牌價1萬元/平方米;溫州、合肥等4城沒出臺過實施細則。

    但需要強調的是,由于一座城市里發布二手房指導價的房源往往會存在于不同的地段、面臨著不同的行情,具體的執行情況也不盡相同。

    北京市海淀區一位房產中介對記者表示,當下自己了解到周圍片區二手房指導價的執行還是相當堅挺:“我們這里屬于老學區,基本不愁賣,還是需要指導價來控制?!?/p>

    深圳市一位房產中介則對記者表示,深圳也會有一些低于指導價的房源,這些房源主要以價格較高的豪宅為主?!斑@些總價高的房子議價彈性也會大些,最近我知道的有指導價在1500萬元左右的房子,掛牌價不到1400萬元?!?/p>


    資料圖:深圳。 中新社記者 陳文 攝

    二手房回暖態勢明顯

    二手房,因為受政策影響尤其大,被視為房地產市場的風向標??梢砸姷玫氖?,隨著二手房指導價的松動等一系列利好政策的出現,市場的活躍度顯著提高。

    諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,截至7月26日,7月成都、深圳、南京、杭州、佛山、北京、青島、蘇州這八城新房成交43326套,二手房成交52043套,二手房成交明顯超新房成交。

    其中表現尤其突出的當屬成都。易居研究院監測數據顯示,7月成都二手住宅成交17296套,環比增長3.6%,同比暴增386.1%,創下2012年1月以來的最高月度成交記錄。

    根據北京住建委官網數據,7月北京二手房成交12338套。能超越以二手房為主的老牌一線城市北京,成都的表現實屬不易。業內普遍認為,成都二手房限價取消,被壓制的市場需求集中釋放是重要原因。

    “基于一、二手房聯動效應,二手房流動性率先修復,置換新房等需求才能充分釋放,未來一段時間內,二手房市場仍將保持較為強勁的復蘇勢頭,核心城市二手房市場將先于新房轉暖?!币拙友芯吭赫J為,隨著二手房市場流動性、活躍度提升,也將對新房市場信心產生正面和積極的作用。

    分析普遍指出,未來一段時間,次新二手房仍將保持比較強勁的復蘇勢頭。

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